“15 mijë euro 1 metër katror”: Nga Beogradi në Tiranë, Ballkani po shndërrohet në treg imobilar luksi, vetëm për pakicën
Një rajon në ethe spekulative: kush po fiton dhe kush po përjashtohet nga e drejta për banim?
Shifra që tronditin tregun: nga luksi ekstrem te pamundësi reale për banim
Tregu i pasurive të paluajtshme në Ballkan nuk është më një treg banimi, është kthyer në një arenë kapitali, ku shifrat flasin për një realitet që po shkëputet çdo ditë e më shumë nga jeta e përditshme e qytetarëve.
Rekordi prej 15.000 euro për metër katror në zonën elitare ‘Beogradi mbi ujë’ në Beograd është vetëm maja e ajsbergut.
Në Serbi, vlera totale e tregut imobiliar arriti në 8.1 miliardë euro në vitin 2025, një rritje që nuk përputhet me ritmet e ekonomisë reale. Apartamenti më i shtrenjtë i regjistruar është shitur për rreth 1.8 milionë euro, ndërsa një shtëpi ka arritur në 3.8 milionë euro. Edhe segmentet periferike po ndjekin të njëjtën logjikë spekulative: një vend parkimi në Beograd ka arritur deri në 66.000 euro, një shifër që në shumë raste tejkalon vlerën e një apartamenti në qytete të vogla të rajonit.
Në Malin e Zi, çmimet mesatare kanë arritur në 2.910 euro/m², ndërsa në Budva ato kalojnë 3.300 euro/m². Në Podgoricë, rritja vjetore ka shkuar deri në 17%, një ritëm tipik i tregjeve në mbinxehje.
Element kyç: deri në 2/3 e blerjeve realizohen nga të huajt, duke e deformuar raportin natyral të kërkesës dhe ofertës.
Në Kroaci, mesatarja kombëtare është rreth 2.587 euro/m², por segmenti luksoz në bregdet arrin mbi 4.400 euro/m². Megjithëse numri i transaksioneve ka rënë, çmimet nuk janë korrigjuar, një tregues i qartë se kërkesa nuk vjen nga banorët vendas, por nga kapitali investues dhe turizmi.
Por fotografia bëhet edhe më e ndjeshme kur vjen në fokus Shqipëria, veçanërisht Tirana.
Në pak vite, kryeqyteti shqiptar ka kaluar nga një treg modest në një nga më dinamikët, dhe më të paqëndrueshmit në rajon.
Sot:
· Në zonat qendrore dhe kullat e reja, çmimet variojnë nga 2.500 deri në 4.000 euro/m²
· Në projekte elitare dhe rezidenca luksoze, ato shkojnë edhe më lart, duke prekur nivele të krahasueshme me disa qytete të BE-së
· Ndërkohë, paga mesatare mbetet disa herë më e ulët se ajo e vendeve ku këto çmime konsiderohen “normale”
Kjo do të thotë se raporti mes të ardhurave dhe çmimit të banesës në Tiranë është ndër më të pafavorshmit në Europë. Praktikisht, një familje mesatare duhet të punojë dekada për të përballuar një apartament standard.
Në të gjithë rajonin, një model i përbashkët po bëhet i dukshëm: çmimet nuk po drejtohen nga nevoja për banim, por nga kapitali spekulativ, investimet e huaja dhe mungesa e alternativave të tjera financiare.
Në Beograd, projektet urbane me ndikim politik po tërheqin kapital ndërkombëtar; në Budva dhe bregdetin kroat, turizmi dhe blerjet nga të huajt dominojnë tregun; në Tiranë, ndërtimi masiv dhe kapitali informal po mbajnë çmimet artificialisht të larta.
Në thelb, Ballkani po kalon nga një treg i bazuar në nevoja sociale në një treg të orientuar nga fitimi financiar. Dhe ky tranzicion ka një kosto të drejtpërdrejtë: përjashtimin e shtresës së mesme nga tregu i banesave.
Nëse këto ritme vazhdojnë, skenari është i qartë: qytetet do të mbushen me apartamente bosh të blera për investim, ndërsa qytetarët do të shtyhen drejt periferive ose emigrimit.
Nga Beograd në Zagreb dhe deri në Tiranë, prona po humbet funksionin e saj bazë, të qenit një e drejtë dhe po kthehet në një luks për pakicën.
Në këtë realitet, shifra prej 15 mijë euro/m² nuk është thjesht rekord. Është paralajmërim./Pamfleti